Як перевірити договір оренди перед купівлею бізнесу: що читати

Для бізнесу з прив’язкою до локації договір оренди важливіший за будь-який інший документ в угоді. Ремонт, вентиляція, напрацьований трафік і частина дозволів прив’язані до конкретної адреси, і переїзд фактично означає запуск з нуля. Матеріали про купівлю і продаж готового бізнесу публікує компанія business-broker.com.ua.

Коротка відповідь

Перевірте шість речей: строк договору і право пролонгації, ставку і порядок індексації, права орендодавця на приміщення за реєстром, умову про зміну власника орендаря, перелік майна орендодавця в приміщенні і відсутність заборгованості. Обов’язково поговоріть з орендодавцем особисто до внесення завдатку: його відмова працювати з вами розвалює угоду на фінальному етапі.

Як оренда переходить при різних структурах угоди

Для суборенди згода орендодавця потрібна, якщо договором або законом не встановлено іншого.

Практичний висновок: якщо бізнес працює на ТОВ і оренда оформлена на це товариство, купівля частки зберігає договір автоматично. Це велика перевага, і саме через неї ліквідні об’єкти з гарною локацією часто продаються саме так.

Шість критичних пунктів

1. Строк і право пролонгації

• Дата завершення договору
• Чи є право пролонгації і на яких умовах
• Чи потрібно повідомляти орендодавця про намір продовжити і в який строк
• Чи є переважне право на укладення договору на новий строк

Договір, який спливає за кілька місяців без гарантій, обвалює вартість бізнесу незалежно від прибутку. Якщо це ваш випадок, або вирішуйте питання до угоди, або враховуйте ризик у ціні.

2. Ставка і порядок індексації

• Поточна ставка і що в неї входить: комунальні, обслуговування, прибирання
• Порядок індексації: фіксований відсоток, прив’язка до показника або право орендодавця підвищувати на власний розсуд
• Чи є обмеження розміру підвищення
• Чи немає заплановано підвищення найближчим часом
• Чи відповідає ставка ринковій для цього району

Остання позиція важлива в обидві сторони. Ставка суттєво вище ринкової тисне на маржу. Ставка суттєво нижче ринкової виглядає привабливо, але варто перевірити, наскільки такі умови стійкі: орендодавець може захотіти їх переглянути при зміні орендаря.

3. Права орендодавця на приміщення

• Хто власник за реєстром речових прав: та сама особа, що в договорі
• Чи немає обтяжень: застава, арешт, судовий спір щодо приміщення
• Чи не є приміщення предметом виконавчого провадження
• Якщо орендодавець сам орендар, чи має він право на субаренду

Якщо приміщення в заставі у банку, є ризик його відчуження, і це прямо впливає на стабільність вашого бізнесу.

4. Умова про зміну власника орендаря

Критичний пункт, який пропускають найчастіше.

Частина договорів містить умову, за якою орендодавець має право розірвати договір або вимагати погодження при зміні власника, учасників або контролю над орендарем. Якщо така умова є, купівля частки в ТОВ не є автоматичним рішенням: орендодавця все одно доведеться залучати.

Також перевірте обов’язок повідомляти орендодавця про зміни і строк такого повідомлення.

5. Майно орендодавця в приміщенні

Типове джерело конфліктів після угоди. Витяжка, холодильна камера, меблі, кондиціонери або навіть частина обладнання можуть належати орендодавцю і залишатись у приміщенні.

Таке майно не може входити в перелік того, що ви купуєте. З’ясуйте перелік у орендодавця особисто, а не лише у продавця.

6. Заборгованість і забезпечувальний платіж

• Чи є заборгованість по оренді і комунальних
• Який забезпечувальний платіж внесений і кому він повертається при зміні орендаря
• Показники приладів обліку на день передачі: зафіксуйте в акті
• Чи немає неоплачених штрафів або санкцій за договором

Другий пункт часто забувають: забезпечувальний платіж внесений продавцем, і питання, хто його компенсує, треба врегулювати в угоді.

Що ще перевірити в тексті договору

• Невіддільні поліпшення: хто за них відповідає, чи компенсуються вони при розірванні, чи потрібна згода орендодавця на зміни в приміщенні
• Обмеження щодо виду діяльності: чи можете ви змінити формат, якщо захочете
• Обмеження щодо графіку роботи, особливо в житлових будинках і торгових центрах
• Умови щодо літньої площадки, якщо вона є: часто регулюються окремо
• Відповідальність за ремонт приміщення і комунікацій: хто платить за капітальний і за поточний
• Умови дострокового розірвання з боку орендодавця і з вашого боку
• Порядок вирішення спорів
• Умови щодо вивіски і рекламних конструкцій
• Чи дозволена субаренда
• Відповідальність за дії третіх осіб і за аварії

Розмова з орендодавцем: обов’язковий етап

Це найважливіша перевірка в усій угоді для бізнесу з прив’язкою до локації. Проводьте її до внесення завдатку і особисто, а не через продавця.

Що з’ясувати:

1. Чи готовий він працювати з вами як з новим власником
2. Чи планує змінювати ставку
3. Чи є плани щодо приміщення: продаж, реконструкція, зміна призначення
4. Чи немає заборгованості з боку поточного орендаря
5. Яке майно в приміщенні належить йому
6. Чи були конфлікти з поточним орендарем
7. Чи готовий він продовжити договір на довший строк

Результат розмови зафіксуйте письмово: лист-підтвердження готовності переукласти договір або погодити заміну сторони. Усна згода нічого не гарантує.

Зв’язок з дозвільними документами

Частина дозволів прив’язана до приміщення, і втрата оренди означає втрату не лише локації.

• Реєстрація харчової потужності стосується конкретної потужності і конкретного оператора
• Ліцензія на роздрібну торгівлю алкоголем оформлюється на суб’єкта і місце торгівлі
• Ліцензійні умови для медичної практики і аптек містять вимоги до приміщення. Для аптек, зокрема, встановлені мінімальні площі: у місті 50 квадратних метрів, у селищі 30, у селі 18, з окремими вимогами до торговельної площі
• Для закладів харчування вентиляція, водовідведення і потужність мереж прив’язані до адреси

Тому для ліцензованих бізнесів короткий договір оренди – подвійний ризик: під загрозою і бізнес, і дозвільний статус.

Як оренда впливає на ціну

Порахувати вартість бізнесу і врахувати ці фактори можна через калькулятор оцінки бізнесу, але пам’ятайте: короткий договір коригує будь-яку оцінку вниз незалежно від прибутку.

Типові помилки покупця

• Прочитати лише строк і ставку, пропустивши решту
• Не перевірити власника приміщення за реєстром
• Не з’ясувати умову про зміну власника орендаря
• Покладатись на усну згоду орендодавця
• Не з’ясувати, яке майно належить орендодавцю
• Не перевірити заборгованість і забезпечувальний платіж
• Не зняти показники приладів обліку при передачі
• Не отримати копію договору з усіма додатковими угодами

Останній пункт важливий: додаткові угоди часто змінюють ключові умови, і без них ви читаєте не той документ, який насправді діє.

Щоб побачити, як умови оренди подають у серйозних пропозиціях, подивіться діючі лоти: компанія Go Deal Brokers веде найбільший в Україні телеграм-канал з продажу готового бізнесу «Продаж готового бізнесу GoDealBrokers», де ставку і строк договору вказують одразу.

Головне

При купівлі частки в ТОВ оренда зберігається автоматично, при купівлі активів потрібна згода орендодавця на заміну сторони. Перевірте строк і право пролонгації, порядок індексації, права орендодавця за реєстром, умову про зміну власника орендаря, перелік його майна в приміщенні і відсутність заборгованості. Обов’язково отримайте копію договору з усіма додатковими угодами. І поговоріть з орендодавцем особисто до внесення завдатку, зафіксувавши результат письмово.